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Des zones à 6000 m2 constructibles ... Et pourtant...

Jean D. habite dans le quartier de la Bouisse, au sud de la commune de Cuers et nous pose une question particulièrement complexe sur les permis de construire et de lotir accordés aux promoteurs immobiliers, notamment dans la campagne cuersoise : "j'habite dans une campagne idyllique que connaît bien Monsieur le Maire, puis qu’ancien résident : le quartier de la Bouisse, au sud de Cuers. Le POS indique que cette zone et la plupart des quartiers  environnants (St jean, Pas de Baron, Les Trémourèdes, etc...) sont constructibles sur des terrains de 6 000 m2. Cela suppose, donc, une habitation tous les 6 000 m2. Pourtant, près de chez moi, mais aussi un peu de partout dans la campagne cuersoise, depuis quelques temps, des maisons accolées les unes aux autres, ou légèrement séparées, poussent comme des champignons sur des terrains de 6 000 m2. Je trouve bizarre qu'un terrain de 6 000 m2 initialement prévu pour accueillir une seule habitation puisse, en fin de compte, se retrouver avec deux, voire trois ou quatre maisons bâties. Le détournement du POS par l'indivision parcellaire serait-il généralisé sur notre commune, sans compter que cela défigure complètement le paysage"

Merci à Jean D. d'aborder ce sujet très controversé qui met en lumière un autre aspect de l' à outrance sur la commune de Cuers. En effet, beaucoup moins visible que les lotissements en construction qui bordent le centre et la périphérie, il faut rentrer dans la campagne cuersoise pour s'apercevoir des travaux de constructions immobilières en cours, mais aussi des grappes de maisons existantes, parfois avec des surfaces impressionnantes, sur des "petits terrains" alors que le POS est catégorique sur leurs déploiements.

"Tout cela est-il légal" se demande, en trame, notre lecteur, c'est du moins la conclusion que nous retenons de son courrier auquel nous allons tenter de répondre.

Un bien immobilier détenu en indivision est appelé bien indivis. On parle d’indivision à partir du moment où le terrain  appartient à deux ou plusieurs personnes.  Chaque indivisaire est propriétaire du bien même dans le cas où les parts de détention ne sont pas les mêmes pour chacun.

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Un lotissement en pleine campagne ! quartier la Bouisse

Il faut admettre que le permis de construire en indivision a connu des dérives regrettables dans le but de contourner certaines règles d'urbanisme et notamment les règles de surface minimale des terrains constructibles dans la plupart des communes de France et que Cuers n'en a pas l'apanage. Certains POS limitent le nombre de volumes constructibles en fonction de la surface du terrain (COS). Ainsi un terrain qui , de par sa surface, ne peut recevoir qu'un seul volume peut être acheté en indivision par deux personnes, voire trois ou quatre personnes qui construiront plusieurs maisons accolées ou légèrement séparées ne formant ou non qu'un seul volume, le sol restant partie indivise. La présentation de ce montage par les professionnels est idyllique : partage des frais et terrain peu cher.

Il faut savoir que dans les zones citées par notre internaute, Jean, le COS généralement admis est de 5% de la surface du terrain, soit 300 m2 brut constructible. Il est, donc, aisé de construire, dans un premier temps, trois volumes de 100 m2 chacun et de rajouter, plus tard, des annexes (atelier, garage, piscine...), non comptabilisées dans le COS.

Le "lotissement" est la procédure la plus connue d'aménagement d'un "ensemble immobilier horizontal" . Cependant, le code de l'urbanisme prévoit une alternative très proche : le permis "valant division parcellaire" de l'article R.421-7-1. qui consiste pour le propriétaire du terrain à déposer lui-même le permis de construire "en bloc" de l'ensemble des villas, à les réaliser pour ensuite les vendre et diviser le terrain autour des bâtiments.

De plus,  le nouvel article R431-24 du code de l'urbanisme supprime l'exigence de l'unicité de maître d'ouvrage posée par l'ancien article R. 421-7-1. De ce fait, Ce transfert partiel valant division à une pluralité de titulaires est admis par la réglementation et permet ainsi de décoller "les volumes construits" aboutissant, ainsi à l'édification de plusieurs maisons individuelles séparées sur un même terrain vendu en indivision au départ de l'opération immobilière. Cet acte revient à céder un terrain à bâtir en vue de l'implantation de constructions en limite du respect de la réglementation des lotissements et en totale violation du POS original.

Le député des Bouches du Rhônes, Michel Vauzelle, sensibilisé par ce problème, a posé une question, en 2010, à l'Assemblée Nationale sur la pertinence du maintien de cet état de fait permettant "de céder des terrains à bâtir en vue de l'implantation d'un bâtiment en franchise du respect de la réglementation des lotissements." par le biais de l'indivision parcellaire. Et de poursuivre : "Ainsi, accorder un transfert partiel de permis valant division portant sur la construction d'une maison individuelle avec cession des lots à différents acquéreurs reviendrait à contourner la réglementation sur les lotissements." En effet, car cela permet d'accorder un permis de construire à chaque parcelle de terrain divisé en contradiction totale du POS.

La réponse du gouvernement Sarkozy fut donné en mars 2011 : "Une telle division ne saurait ni remettre en cause le projet d'ensemble, ni permettre de contourner une autre réglementation. Ainsi, elle ne saurait conduire à céder des permis de construire distincts qui n'assureraient plus l'organisation initiale de l'ensemble du projet... Toute cession de droits à construire une maison individuelle, emportant cession de l'assiette de la construction à édifier, entre dans le champ d'application des lotissements et ne peut donc être autorisée dans le cadre d'une scission de permis de construire valant division. Les acquéreurs de lots à bâtir une maison individuelle ne sauraient être privés des garanties assorties à la procédure des lotissements : bornage, garantie d'achèvement des travaux de voirie et espaces communs, maintien des règles d'urbanisme pendant cinq ans. Enfin, chaque fois qu'un propriétaire divise un terrain au profit d'une pluralité d'acquéreurs de lots qui édifieront chacun une maison individuelle, il doit effectivement engager une procédure de lotissement au sens de l'article L. 442-1 préalablement à la vente des lots ou à leur attribution en jouissance."

Par cette réponse ministérielle, la doctrine administrative condamne les montages consistant pour un opérateur à obtenir un permis de division pour la réalisation de maisons individuelles puis de vendre des lots à bâtir à des acquéreurs qui réalisent eux-mêmes la maison devant être édifiée sur le lot acquis, après transfert partiel du permis de construire. La contrainte du texte antérieur selon laquelle ces opérations devaient être réalisées sur « le même terrain » a été supprimée par le décret du 28 février 2012. De telles opérations ont donc rejoint le droit commun des opérations de construction qui peuvent être autorisées sur un ou plusieurs terrains.

En d'autres termes, Si certains riverains décidaient de porter leur mécontentement devant la justice, il y a fort à parier qu'ils pourraient obtenir gain de cause. En effet, depuis la publication de la Réponse à Michel Vauzelle parue au JO le 22 mars 2011, les promoteurs, agences immobilières et particuliers avides de bonnes affaires vites faites ont matière à s’inquiéter...même si le droit en la matière est d'une complexité alarmante. Quant à la municipalité, elle doit, normalement, veiller à la bonne application du POS.... Car, in fine, c'est bien le Maire ou le service ayant hérité de cette charge qui accorde le permis de construire... ou de lotir.

Pierre Bégliomini - Journaliste - Agence d'infos WPM

Pour aller plus loin :
Question de M. Vauzelle à l'Assemblé Nationale
Le rapport GRIDAUH

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Les raisons de cet arrêt

  Par Pierre Bégliomini
Cuers-infos.com existait depuis 2008, précédemment, tv-cuers.com, puis municipales2008.fr, créé par Pierre Bégliomini, puis  revendu pour l’euro symbolique à WPM, il y a quelques années. J’officiais bénévolement sur le web depuis 2003 afin d’informer l      localement les cuersois, parallèlement à ma carrière professionnelle de concepteur/journaliste multimédia et réalisateur  audiovisuel.

« J’ai commencé à m’intéresser à l’information locale dès l’avènement des radios libres, en 1981, j’étais, alors, un jeune homme plein d’illusions et j’avais fait le constat, avec quelques amis journalistes, issus de var-matin et de radios locales, qu’il fallait faire émerger une information indépendante, pluraliste, locale et rurale dans le centre var en donnant la parole au tissu associatif, aux hommes et femmes de terrain et aux responsables politiques locaux, avec un traitement de l’information digne de professionnels de l’information et de la communication. Puis, avec l’avènement de l’internet, j’ai commencé à officier à partir de 2003 sur la toile avec l’une des premières TV en streaming, tv-cuers.com, jusqu’à aujourd’hui.

Ce lourd bénévolat, mené en parallèle de ma carrière professionnelle, nécessite un engagement que j’ai décidé de mettre en berne définitivement. Je passe le relais à d’autres et me consacre aujourd’hui à ma famille et à ma carrière professionnelle. »

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